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住宅購入資金 ~ローンの選び方、そのポイントとは?

II.新たに住宅ローンを借入れする

2.金利タイプの種類

住宅ローンには大きく変動金利型、固定金利選択型、全期間固定金利型の3つの金利タイプがあります。異なる金利タイプを組み合わせて利用することも可能です。

金利タイプごとの特徴や注意点をよく理解しておきましょう。

変動金利型の仕組みと特徴(5年ごと返済額見直しの場合)

変動金利型は、通常、半年ごとに金利が見直されます。多くの銀行では毎回の返済額が5年ごとに見直され、見直し後の返済額は従前の1.25倍以内というルールが設けられています。ただし、金利変動の幅には制限はありません。

変動金利型のグラフ

金利が上昇すれば、返済額に占める利息の割合が多くなり、元金がなかなか減らないという事態が起こります。さらに、金利が大幅に上昇すれば、毎回の返済額では利息を支払いきれないということもあります。これを「未払い利息」といいます。

固定金利選択型の仕組みと特徴

借入当初から2年、3年、5年、10年、15年など、一定期間中の金利が固定されるタイプで、固定金利期間中は金利の変動がありません。固定金利期間終了後は、変動金利型や、再度、固定金利選択型を選ぶことができ、その時点の金利でその後の毎回の返済額が再計算されます。

固定金利選択型のグラフ

固定金利期間終了後については、変動金利型とは異なり、金利変動幅や返済額について上限などは設定されていません。そのため、大幅に金利が上昇すれば返済額も大幅に増える可能性があるという点に注意が必要です。

全期間固定金利型の仕組みと特徴

契約時点で、借入期間中の金利が固定されるタイプです。フラット35や一部の銀行で扱われています。全期間ずっと金利が一律のタイプ、11年目以降の金利が当初10年間よりアップする段階金利タイプのものがあります。段階金利型の場合にも11年目以降の金利は借入れ時にすべて決められています。

全期間固定金利型のグラフ

借入れ期間中の毎回返済額や総返済額が確定されるので、金利上昇期には安心感がある、将来の返済内容が確定しているのでライフプランも立てやすく、家計管理がしやすいという特徴があります。金利面では、一般的に変動金利タイプより高めになります。

金利タイプを組み合わせることも可能

金利タイプを複数組み合わせて借り入れすることも可能です。

借入額3,000万円を2つの金利タイプで組み合わせた場合の例 円グラフ

上記の例では、全額を全期間固定金利型で借り入れするよりも、一部変動金利型を組み入れることにより、当初の返済額は少なくなります。また、全期間固定金利型は今後の金利の変動の影響を受けないので、全額変動金利型で借入れするよりも金利上昇による返済額アップを抑える効果もあります。

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