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住宅購入資金 ~ローンの選び方、そのポイントとは?

II.新たに住宅ローンを借入れする

6.住宅ローンの諸費用

住宅ローンを借入れするためには、諸費用がかかります。物件購入の際には、この諸費用も予算の中で考えるようにしましょう。

(1)住宅ローン借入れに必要な諸費用

住宅ローン借入れに必要な費用は次のようなものがあります。

項目 概要 新築マンション購入のために、銀行ローン3,000万円借入れした場合の目安
契約書貼付
印紙税
借入額100万円超500万円以下・・・2,000円
借入額500万円超1,000万円以下・・・1万円
借入額1,000万円超5,000万円以下・・・2万円
借入額5,000万円超1億円以下・・・6万円
2万円
抵当権設定登記の登録免許税 借入額の0.1%(平成23年3月末まで、住宅用家屋の軽減税率) 3万円
司法書士報酬 借入額等による。 8万円
保証料 保証会社に支払う。最近では保証料のかからないローンもある。 約62万円
ローン事務手数料・保証会社手数料 金融機関によって異なる。 3万1,500円
適合証明書の交付手数料 フラット35を申込む場合の適合証明交付手数料。5万円程度(検査機関で異なる)。
小計 約78万円

※上記表はあくまでも目安です。各算出額は諸条件で異なります。


印紙税

住宅ローンの金銭消費貸借契約を締結する際に、印紙税がかかります。借入金額により異なります。

保証料

連帯保証人に代わって保証会社に保証を依頼するために支払う保証料と、その保証事務手数料があります。ただし、一部の金融機関では、保証料なしという商品もあります。

ローン事務手数料(取扱手数料など呼称はさまざま)・保証会社事務取扱手数料

ローン事務手数料は、金融機関によって42,000円、50,000円など固定でかかるものや、「融資額の○%」と割合でかかるものもあります。

保証会社の保証が必要な場合には、保証料とは別に保証会社の事務手数料がかかります。

また、不動産業者の提携ローン利用時には、不動産業者に対する取次事務手数料が別途かかる場合もあります。

抵当権設定費用、司法書士報酬

住宅ローンを借りるには抵当権の設定登記が必要になり、その登録免許税は民間ローンでは借入金額をもとに計算されます。

司法書士報酬も借入額によって異なってきます。

その他住宅ローンにかかわる費用

借入者が死亡・高度障害状態になった際にローン残高が保険金で清算される生命保険が団体信用生命保険(団信)です。

多くの住宅ローン商品の場合、保険料分を金利に含める、あるいは金融機関が負担する形で、借入者の負担はありません。しかし、フラット35など一部の住宅ローンは任意加入で、保険料も別途支払いが発生します。

三大疾病保障つきの団信なども増え、その分だけ保険料負担が発生するものもあります。

また、住宅ローン借入れの要件に、火災保険に加入すること、としているところがほとんどです。35年など長期で加入する、毎年更新するなどで保険料も変わります。

(2)保証料とは

住宅ローンを借入れる要件の中に、「所定の保証会社の保証が受けられる人」があります。万一、返済できなくなった場合には、保証会社が借入れした本人に代わって、金融機関に残りの債務を全額返済してくれる、という仕組みです。

この保証を受けるために支払うのが保証料で、借入金額、返済年数によって決められます。

しかし、保証会社が肩代わりをしてくれても、借金がなくなるわけではありません。以降は保証会社への債務が残ります。この点は理解しておくことが必要です。

最近では、保証の必要がない、つまり保証料が不要である住宅ローンも出てきています。フラット35もその一つです。保証料は住宅ローンの諸費用の中でも多くを占めるものですので、保証料の支払が必要でなければ、当初の負担は軽くなります。

また、保証が必要な場合でも、当初一括払い(外枠方式)する方法以外に、毎回の返済額に乗せて支払う方法もあり、この場合は通常、金利が0.2%程度上がります。このような方法でも、初期費用を抑えることができますので、自己資金が少ない場合などにも活用できる方法です。

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