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住宅購入資金 ~ローンの選び方、そのポイントとは?

I.マイホーム購入計画

3.頭金の重要性

(1)頭金は自己資金の一部

まず、頭金とはどの部分を言うのかを整理しておきましょう。

頭金と言われているのは、自己資金から諸費用を支払った上で、物件価額に充当できる部分のことです。

自己資金、諸費用、頭金、物件価格の関係 図

貯蓄などの中から、今後の生活やイベントのためのお金は手元に残した上で、使える金額を「自己資金」とします。住宅購入の際には、物件価額以外に、登記費用や住宅ローンを借入れするための費用がかかります(=諸費用)。そして、実際には、新しい家の家具やカーテンを購入したり、引っ越しをする費用も必要です。

通常、このような諸費用とは別に、物件そのものに充てられる自己資金部分を「頭金」と言っています。

(2)頭金なしでも購入可能だが、頭金が多いとメリットも大きい

住宅購入の際は、頭金を2割準備しましょう、ということがよく言われていました。これは、以前は物件価額の8割までが住宅ローンで借入れできる上限だったためです。しかし、現在は物件価額全額を借入れできる住宅ローンがほとんどです。さらには諸費用分の借入れも可能な住宅ローンもありますので、頭金、もしくは自己資金がなくても住宅の購入は可能です。

では、頭金はどのような役割をしているのでしょうか?

やはり頭金は多いほどメリットは多くなります。

まずは、住宅にかかる総額の違いです。頭金が多ければ、借入金額が少なくてすみます。

3,500万円の物件を購入した場合
頭金 借入額 住宅ローン総返済額 頭金との合計額
なし 3,500万円 約4,979万円 約4,979万円
1割の350万円 3,150万円 約4,481万円 約4,831万円
2割の700万円 2,800万円 約3,983万円 約4,683万円

※30年返済、金利2.5%(金利は変わらず)で試算。諸費用は考慮していない。


また、最近では、一部の金融機関では、頭金が2割以上ある場合、2割未満の場合よりも低い金利を適用しています。この金利差を0.2%とすると、前記の頭金なしと頭金700万円の場合の総額の差は約400万円にもなります。

将来的にも、当初の頭金が多い方が、物件の価値に比して住宅ローンの残高が少なくなるので、売却や借換えのときにもスムーズに手続きしやすくなります。

(3)頭金が貯まってからの購入が良いのか?

頭金は多いほどメリットがあり、住宅ローンの支払いが軽減される、将来売却する等の場合にもスムーズに運びやすいなど、購入することによるリスクを軽減する効果があるとも言えます。

しかし、賃貸住宅に住み、賃料が高いなどの場合には、まとまった頭金を準備するのは難しいというのも現実でしょう。頭金ができるまで数年待つのか、頭金が十分ではなくとも早めに購入しても良いのかも迷いどころです。住宅ローンの返済期間は長い方が無理なく返済することができ、また、将来的に購入することを決めているのであれば、賃料を支払う期間が長くなればなるほど、生涯の住宅費総額が増えてしまう可能性があります。 このようなことから、頭金がなくとも、早く購入するのも一手です。

ただし、あくまでも無理のない借入金の範囲内で予算を決めることが重要です。諸費用分まで借入れしてしまうとリスクは高まります。また、購入した後の生活予備資金も必要ですので、頭金を準備できなくとも、最低限これらの資金の準備は行うようにしましょう。

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