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住宅購入資金 ~ローンの選び方、そのポイントとは?

II.新たに住宅ローンを借入れする

5-1.返済方法

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。また、返済期間は通常最長35年で、1年きざみで自由に設定することができます。返済方法の違いはどのように影響してくるのでしょうか?

(1)元利均等返済

「元利均等返済」は、「元金返済額+利息額」が一定になる返済方法です。毎月の返済額は一定ですが、元金返済額と利息額の内訳は毎回異なり、返済当初は利息の割合が多く、返済が進むにつれて利息額が減っていきます。

元利均等返済のしくみ グラフ


<例>借入額3,000万円、金利3%、返済期間35年の場合(ボーナス払いなし)
返済回数 1回目 120回目 240回目 420回目
元金返済額 40,455円 54,452円 73,476円 115,168円
利息額 75,000円 61,003円 41,979円 287円
毎月返済額 115,455円
総返済額 約4,850万円

※端数など実際の返済額と異なることがあります


(2)元金均等返済

毎回の「元金返済額」が一定で、これに利息額を上乗せした金額が毎回の返済額となる方法です。返済が進むにつれて着実に元金が減少し、それに伴い、利息額も少なくなっていくので、毎回返済額も徐々に減少していきます。

元金均等返済のしくみ グラフ


<例>借入額3,000万円、金利3%、返済期間35年の場合(ボーナス払いなし)
返済回数 1回目 120回目 240回目 420回目
元金返済額 71,429円
利息額 75,000円 53,750円 32,321円 178円
毎月返済額 146,429円 125,179円 103,750円 71,607円
総返済額 約4,579万円

※端数など実際の返済額と異なることがあります


(3)元利均等返済と元金均等返済の比較と特徴

総返済額を比べると、元金均等返済の方が少なくなります。一方で、元金均等返済は当初の返済額は多くなります。返済に無理のない返済方法を選ぶようにしましょう。

区分 メリット デメリット
元利均等返済 毎回の返済額が一定なので計画が立てやすい 総返済額は元金均等返済より多くなる
元金均等返済 返済額が元利均等返済より少なくなる 当初の返済額が多い

※元金均等返済は、取扱っていない金融機関もあります。


(4)返済期間の考え方

住宅ローンは返済期間が短いほど、支払う利息額が少なくなるため総返済額も少なくて済みます。

3,000万円借入れ、全期間3%、ボーナス返済なしの場合
返済期間 毎月返済額 総返済額
20年 166,379円 約3,993万円
25年 142,263円 約4,268万円
30年 126,481円 約4,553万円
35年 115,455円 約4,849万円

上記例では、35年返済よりも5年短い30年返済だと、総返済額で296万円少なくなります。10年短い25年返済だと、その差は581万円になります。ただし、25年返済の場合には、毎月返済額は35年返済より、毎月約2万7千円も多くなるように、返済期間が短いほど、毎月返済額の負担が重くなります。住宅ローンは長期間にわたって支払うものですから、今は支払うことができたとしても、その金額を将来も支払うことができるかということもよく検討しておきましょう。

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