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住宅購入資金 ~ローンの選び方、そのポイントとは?>

III.住宅ローンを見直す

1.繰上返済

繰上返済とは、通常の返済とは別に、借入額の一部(あるいは全額)を返済することを言います。通常の返済には利息分も含まれていますが、繰上返済の場合は、返済額全てが元金の返済に充てられます。それによって、支払う利息を軽減することができるものです。

(1)2種類ある繰上返済の方法

期間短縮型

返済金を一定期間の元金の返済に充てて、その期間分だけ返済を短縮する方法です。毎回の返済額は変えずに返済期間を短くするのでその分の利息が軽減される仕組みです。

返済額軽減型

期間短縮型と同様に、返済金を元金の返済に充てますが、残りの返済期間を変えずに元金返済に充てて毎月の返済額を引き下げる仕組みです。

繰上返済の期間短縮型と返済額軽減型 図


(2)繰上返済の効果

繰上返済の効果は期間短縮型、返済額軽減型では異なります。

<例>借入額3,000万円、金利3%、返済期間30年、ボーナス払いなし、3年後に100万円を繰上返済
  期間短縮型 返済額軽減型
軽減される利息 約115万円 約46.2万円
期間短縮月数 17ヶ月
毎月返済額 12万6,481円 12万1,974円(▲4,507円)

「期間短縮型」で繰上返済をした場合は、毎月の返済額等は変わりませんが、返済期間が短くなるため、短縮された期間に支払う予定だった利息が軽減されます。定年退職までに完済するために期間を短くしたい、というような場合に有効です。

一方、「返済額軽減型」は、返済期間は変わらずに毎月の返済額を引き下げるものです。同額の繰上返済をしたときの利息軽減効果は「期間短縮型」の方が大きくなりますが、実質的に毎月の返済額が下がるため、教育資金がかかる、妻が仕事をやめて収入が減るなど、将来的に住宅ローンの負担が大きくなることが予想されるときに、家計を安定させるのに効果的です。また、固定金利選択型の住宅ローンを借りていて、金利見直しの時期に金利が上がった場合には、返済額軽減型の繰上返済を行って返済額がアップするのを抑えることもできます。

(3)繰上返済を行うときの注意点

繰上返済を行えば利息軽減効果があるのは事実ですが、次のような点に注意して行いましょう。

  1. 将来の家計の変化を考慮しながら行うこと。子どもの教育費など、将来支出の増加が見込まれる場合には、支出のめどが付くまではあまり繰上返済をしすぎないよう注意しましょう。

  2. きちんと予備費を残した上で繰上返済を行うことが大切です。生活費3ヶ月~半年分くらいの予備費は必ず手許に残しておきましょう。

  3. いずれ借換えをしようと考える人は、期間短縮型の繰上返済は慎重に行うべきです。通常、以前に借りていた住宅ローンの残返済期間よりも長く設定することは難しいため、収入が減った場合などには、期間を短縮したために借換えができないケースもあります。

(4)繰上返済の利便性も確認

繰上返済を行うには、借入れしている金融機関で手続きすることが必要です。手続きにあたり、手数料がかかる場合があります。この場合には、少額でかつ頻繁に繰上返済をすると、手数料がかさみ利息軽減効果も小さくなってしまいます。

最近では、繰上返済手数料無料のところも増えてきていますので、コツコツ繰上返済したい場合には、手数料の有無も住宅ローン選びでは重要なポイントになります。

また、いくらから繰上返済できるかも確認しておきましょう。1円から、1万円からというように少額からできる場合もありますし、フラット35は100万円以上となっているなど、金融機関によって規定が異なります。

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