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住宅購入資金 ~ローンの選び方、そのポイントとは?

III.住宅ローンを見直す

2.住宅ローンの借換え

現在借入れしている住宅ローンを、他の住宅ローンに乗り換えることもできます。これを住宅ローンの借換えと言います。住宅ローンは年々新しい商品が出てきていますので、より有利なもの、使いやすいものへ借換えをするのも効果的です。

代表的な借換えは、今よりも金利の低いものへの借換えです。

<例>現在の残高2,000万円、金利3%、残返済期間20年

現在の毎月の返済額 110,920円
今後の総返済額 約2,662万円

 ↓金利の低いものに借換え

金利2.5%のものに借換え
今後の毎月返済額 105,981円
今後の総返済額 約2,544万円
借換えの費用 約50万円

上記例では、0.5%低い住宅ローンに借換えをすることにより、今後の総返済額を約118万円抑える効果があります。ただし、気をつけなくてならないのが、借換えには費用がかかるという点。当初借入時同様、手数料や保証料、登記費用などが必要です。この諸費用分も考慮したうえでの効果を確認しましょう。

この例では借換え費用は約50万円。費用を考慮しても借換えの効果があることがわかります。最近では、保証料が必要ない住宅ローンもあり、諸費用が少なければ金利差が小さくても借換え効果がある場合があります。金融機関で試算してもらうとよいでしょう。

(2)目的に合った借換え

借換えは、金利が低いものへ借換えすれば効果があるというものでもありません。借換えの場合には、何のために借換えをするのかの目的をはっきりさせましょう。

総返済額を減らしたい

上記の例のように、今後の総返済額を抑えたい場合には、金利の低いものに借換えを行うことによって効果が得られます。その際に注意したいのが金利タイプ。今まで固定だったものを、金利が低いからと変動金利や、固定期間の短い固定金利選択型に換えると、将来金利が上昇した場合には、総返済額が増えてしまうおそれもあります。現在のものと同じ金利タイプのもので比較してみると効果がわかりやすいでしょう。

毎月の返済額を減らしたい

収入が下がってしまった、思った以上に教育費など支出が多くなってしまった、という場合で、支払いを軽くしたいというケースです。苦しい時期を乗り越えるために、変動金利など、金利が低いものへの借換えも効果があるでしょう。ただし、将来金利が上昇した場合には、また返済額がアップするということを理解し、それまでに支出を軽減するなど家計の見直しが必須となります。

将来の金利上昇リスクを回避したい

現在、変動金利型など金利が変動するもので借入れしているが、金利が上昇したときが心配、という場合です。このようなリスクを回避するためには、全期間固定金利型や、固定金利期間が長めのものへの借換えが適しています。ただし、金利がアップし、毎月の返済額も増えてしまうこともあるでしょう。

このように、目的によって借換えする住宅ローンの選び方も異なりますので、金利だけで判断しないよう注意しましょう。

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