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住宅購入資金 ~ローンの選び方、そのポイントとは?

II.新たに住宅ローンを借入れする

1.住宅ローンの種類

住宅ローンは、住宅を取得するために利用できるローンです。居住用の土地・建物を担保に、銀行・信用金庫・住宅ローン専門会社などから借入れすることができ、最近では、大きく銀行ローンとフラット35が主流となっています。しかし、借入れには審査があり、住宅を購入するのであれば誰でも借りられるわけではありません。利用できる住宅ローンの特徴をあらかじめ知っておくと、資金計画も慌てることなくたてられます。

(1)銀行ローンの特徴

メガバンクや信託銀行、信用金庫等の金融機関が独自に取り扱っている住宅ローンです。変動金利型、固定金利選択型(固定期間1~30年でさまざま)、全期間固定金利型がありますが、金融機関によって取り扱っている金利タイプは異なります。また、金利や、保証料の有無、取扱手数料なども金融機関によってさまざまです。

借入後の繰上返済の利便性もそれぞれ。手数料無料、1万円など少額でも可能、毎月自動的に繰上返済してくれる機能など、各金融機関がそれぞれにサービスを展開しています。

なお、銀行ローンは、その資金使途は主に次のものに限定されています。

  • 自分が住むための住宅の購入、建築のための資金
  • 自分が住むための住宅の増改築資金
  • 住宅ローンの借換え資金
  • 住宅購入のための諸費用(一部の金融機関)

(2)銀行ローンの借入要件

住宅ローンを取り扱う銀行によって、その審査基準や借入れ要件は異なります。詳細までは発表されていないため、実際には審査に出してみないとわかりません。

ここでは、どんな点が審査対象となっているのかなどの傾向をご紹介します。

借入者本人の要件
年齢 申込時の年齢が20歳以上65歳~69歳くらいまで。
完済時75歳~80歳くらいまで。
勤務状態など 勤続年数や営業年数が最低2~3年以上。
会社員の場合、基本的には正社員ではないと借入れは厳しい。
年収基準 最低年収が200万円から400万円程度。
年収に占めるすべての返済額の割合(返済負担率)が、年収に応じて25%~35%など一定範囲内であること。
保証 所定の保証会社の保証を得られること。
一部金融機関では保証会社の保証も保証人も不要。
団体信用生命保険 団体信用生命保険に加入できること(一部、任意のところあり)。
ほとんどの金融機関では、保険料は銀行負担(金利に含まれる)。ただし、ガン団信・三大疾病団信や、8疾病保障などの付帯保障は別途保険料がかかるところが多い。

物件に関する要件ほか
借入れできる物件 建築基準法に基づいて建築されているもの。
敷地が借地権の場合や連棟式の場合は、厳しい場合もある。
融資額 5000万円までや1億円まで、建設費または購入価額の8割~10割以内
融資期間 15年以上35年以内、かつ完済時の年齢が80歳となるまでの年数
返済方法 元利均等返済、元金均等返済(取扱っていない金融機関もあり)、ボーナス払いも可能

(3)フラット35の特徴

「フラット35」は最長35年間金利が固定される住宅ローンです。民間金融機関が貸し出した住宅ローンを住宅金融支援機構が買い取り、それを担保とする債券を発行するという仕組で、銀行などの金融機関以外にも住宅ローン専門会社であるモーゲージバンクでも取り扱っています。いわば、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供されている長期固定金利型の住宅ローンです。新規の住宅取得のほか、一部の取扱金融機関では、借換えにも利用できます。

住宅ローンの内容はどの金融機関でも同じですが、金利は取扱金融機関によって異なります。事務手数料も定額のもの、借入額に対して所定の率をかけたものなどさまざまです。

また、フラット35は、「借入期間20年以下」と「借入期間21年以上」で金利が異なるのも特徴です。借入期間20年以下の方が低い金利となっています。

省エネルギー性、耐震などの要件を満たす住宅を取得される場合に、金利の引下げを受けることができる制度「フラット35S」があります。

(4)フラット35の借入用件

銀行ローンとの大きな違いの一つは、借入れできるのが「住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅」に限られることです。フラット35の利用を考える場合には、物件選びの当初から、基準に達しているかどうかの確認が必要になります。

その他の主な借入れ要件は次のとおりです。

借入者本人の要件
年齢 申込時の年齢が満70歳未満。
(親子リレー返済の場合は、満70歳以上の方も可)
年収等 安定した収入があること。
年収に占めるすべての返済額の割合(返済負担率)が、次の基準であること(収入合算も可)
・年収400万円未満は、30%以下
・年収400万円以上は、35%以下
保証料 保証人は不要。保証料なし。
団体信用生命保険 原則として、機構団体信用生命保険特約制度に加入(特約料は毎年かかる)

物件に関する要件ほか
融資対象となる
住宅の要件
住宅の床面積
一戸建て、重ね建て、連続建て住宅の場合:70㎡以上、共同住宅(マンションなど)の場合:30㎡以上
購入価額が1億円以下
住宅の耐久性などについて住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合していること。基準の適合にあたっては、検査機関または適合証明技術者(中古住宅、借換えの場合)が発行する適合証明書の交付が必要。
融資額 100万円以上8,000万円以下で、建設費または購入価額の100%以内
融資期間 15年以上35年以内、かつ完済時の年齢が80歳となるまでの年数
返済方法 元利均等返済、元金均等返済、ボーナス払いも可能
繰上返済手数料 0円、ただし繰上返済は100万円以上

著名人・有識者が語る

  • プロサッカー選手 中村憲剛さん
  • 脳科学者 中野信子さん
  • 作家 上橋菜穂子
  • 落語家 林家たい平さん
  • 劇作家・演出家・女優 渡辺 えりさん
  • 青山学院大学陸上競技部監督 原 晋さん
  • 東京女子医科大学・先端生命医科学研究所教授 清水 達也さん
  • 元スピードスケート選手/長野五輪銅メダリスト 岡崎 朋美さん
  • 工学博士 石黒 浩さん
  • 日本体育大学教授 山本 博さん
  • 編集者・評論家 山田 五郎さん
  • 作家 荒俣宏さん
  • 医学博士 日野原重明さん
  • 山形弁研究家、タレント ダニエル・カールさん
  • 公認会計士 山田真哉さん
  • タレント パトリック・ハーランさん
  • 精神科医、立教大学教授 香山 リカさん
  • 野球解説者 中畑 清さん
  • 順天堂大学准教授 鈴木大地さん
  • 昭和女子大学理事長・学長 坂東眞理子さん
  • プロスキーヤー、クラーク記念国際高等学校校長 三浦雄一郎さん
  • 明治大学文学部教授 齋藤孝さん
  • マラソンランナー 谷川真理さん
  • 数学者 秋山仁さん
  • TVキャスター 草野仁さん
  • サッカー選手 澤穂希さん
  • ピアニスト 梯剛之さん
  • 女優 竹下景子さん
  • 食育研究家 服部幸應さん
  • おもちゃコレクター 北原照久さん
  • 宇宙飛行士 山崎直子さん
  • 早稲田大学名誉教授(工学博士) 東日本国際大学副学長 エジプト考古学者 吉村作治さん
  • 工学博士 淑徳大学教授 北野大さん
  • 登山家 田部井淳子さん
  • 音楽家 タケカワユキヒデさん

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