住宅購入資金 ~ローンの選び方、そのポイントとは?
新たに住宅ローンを借入れる
住宅ローンの諸費用
住宅ローンを借入れするためには、諸費用がかかります。物件購入の際には、この諸費用も予算の中で考えるようにしましょう。
住宅ローン借入れに必要な諸費用
住宅ローン借入れに必要な費用は次のようなものがあります。
項目 | 概要 | 新築マンション購入のために、銀行ローン3,000万円借入れした場合の目安 |
---|---|---|
契約書貼付 印紙税 |
借入額100万円超500万円以下・・・2,000円 借入額500万円超1,000万円以下・・・1万円 借入額1,000万円超5,000万円以下・・・2万円 借入額5,000万円超1億円以下・・・6万円 |
2万円 |
保証料 | 保証会社に支払う。最近では保証料のかからないローンもある。 | 約62万円 |
ローン事務手数料・保証会社手数料 | 金融機関によって異なる。 | 約3万円 |
抵当権設定登記の登録免許税 | 借入額の0.1%(2020年3月末まで、住宅用家屋の軽減税率) | 3万円 |
司法書士報酬 | 借入額等による。 | 約8万円 |
適合証明書の交付手数料 | 「フラット35」を申込む場合の適合証明交付手数料。5万円程度(検査機関で異なる)。 | ― |
小計 | 約78万円 |
※上記表はあくまでも目安です。各算出額は諸条件で異なります。
契約書貼付印紙税
住宅ローンの金銭消費貸借契約を締結する際に、印紙税がかかります。借入金額により異なります。
保証料
保証会社に保証を依頼するために支払う保証料と、その保証事務手数料があります。ただし、一部の金融機関では、保証料なしという商品もあります。
ローン事務手数料(取扱手数料など呼称はさまざま)・保証会社事務取扱手数料
ローン事務手数料は、金融機関によって43,200円、108,000円など固定でかかるものや、「融資額の○%」と割合でかかるものもあります。
保証会社の保証が必要な場合には、保証料とは別に保証会社の事務手数料がかかります。
また、不動産業者の提携ローン利用時には、不動産業者に対する取次事務手数料が別途かかる場合もあります
抵当権設定登記の登録免許税、司法書士報酬
住宅ローンを借りるには抵当権の設定登記が必要になり、登録免許税がかかります。司法書士報酬も借入額によって異なってきます。
その他住宅ローンにかかわる費用
借入者が死亡・高度障害状態になった際にローン残高が保険金で清算される生命保険が団体信用生命保険(団信)です。
多くの住宅ローン商品の場合、保険料分を金利に含める、あるいは金融機関が負担する形で、借入者の負担はありません。
三大疾病保障付き、八大疾病保障付きなど、団信の保障の幅も広がっており、その分、金利が高くなる、または保険料を別途支払うものもあります。
また、住宅ローン借入れの要件に、火災保険に加入すること、としているところがほとんどです。35年など長期で加入する、毎年更新するなどで保険料も変わります。
保証料
住宅ローンを借入れる要件の中に、「所定の保証会社の保証が受けられること」があります。万一、返済できなくなった場合には、保証会社が、借入れした本人に代わって、金融機関に残りの債務を全額返済してくれる、という仕組みです。
この保証を受けるために支払うのが保証料で、借入金額、返済年数によって決められます。
しかし、保証会社が肩代わりをしてくれても、借金がなくなるわけではありません。以降は保証会社への債務が残ります。この点は理解しておくことが必要です。
保証料不要のローン
最近では、保証の必要がない、つまり保証料が不要である住宅ローンも出てきています。「フラット35」もその一つです。保証料は住宅ローンの諸費用の中でも多くを占めるものですので、保証料の支払いが必要でなければ、当初の負担は軽くなります。
保証料の金利上乗せ
また、保証が必要な場合でも、当初一括払い(外枠方式)する方法以外に、毎回の返済額に乗せて支払う方法もあり、この場合は通常、金利が0.2%程度上がります。このような方法でも、初期費用を抑えることができますので、自己資金が少ない場合などにも活用できる方法です。